Las facturas de la segunda cuota vencerán el 1 de octubre de 2021
Las tasas impuesto sobre la propiedad de 2020, calculadas por el Secretario del Condado de Cook !para más de 1,400 agencias tributarias, se publicaron hoy.
Secretario del Condado de Cook Karen A. Yarbrough dijo su !cargo ha estado trabajando con otras partes interesadas gobierno en los últimos meses para recopilar datos y calcular con precisión las tasas de 2020 incluidas en el informe impuesto sobre la propiedad !precio de casi 80 páginas de hoy. La Unidad de Extensión de Impuestos del Secretario es responsable para calcular las tasas de impuesto sobre la propiedad para todos los local !gobiernos en el Condado de Cook que autorizar la recaudación de ingresos a través de impuestos bienes raíces.
"El trabajo de calcular y publicar estas tasas impositivas es un esfuerzo masivo y hemos trabajado diligentemente con nuestros socios gobierno para publicar estas tasas de manera oportuna en función de los gravámenes fiscales presentados por los distritos fiscales de la condado y la valoración de las propiedades dentro de esos distritos", dijo Yarbrough.
El total de impuestos facturados sigue aumentando año tras año
Una vez más, el total impuesto sobre la propiedad facturado para los distritos fiscales de Condado de Cook sigue aumentando constantemente. El año pasado el total de impuestos facturados fue de $15.6 mil millones, este año el total de impuestos facturados es de más de $16.1 mil millones. Se trata de un aumento de casi el 3,5% que se debe a varios factores, como los valores tasados, los gravámenes distrito impuestos y el factor igualación emitido por el estado.
Reevaluación 2020 y ajuste por COVID-19
Cada año, un tercio del Condado es completamente reevaluado por el cargo del Tasador del Condado de Cook . Los suburbios del sur y del oeste se reevaluaron para el año fiscal 2020, los suburbios del norte y noroeste se reevaluaron para el año fiscal 2019 y la ciudad de Chicago se está reevaluando actualmente para año fiscal 2021.
Además de esta reevaluación normal, este año se aplicó un ajuste por COVID-19 a todo el condado. El ajuste COVID‐19 fue establecido por el Asesor Condado de Cook para reducir la carga tributaria que soporta por los contribuyentes como consecuencia de la pandemia y su efecto economía. La alcance del ajuste dependía del uso de la propiedad y de las ubicaciones dentro de Condado de Cook. (Para información adicionales se refieren al Ajuste por COVID‐19 de Condado de Cook Evaluador
Informes: www.cookcountyassessor.com/covid19)
Este ajuste resultó en una reducción del valor tasado general en los suburbios del norte y noroeste y en la ciudad de Chicago. Sin embargo, los suburbios del sur y el oeste experimentaron un aumento general en el valor fiscal total que se vio atenuado por el ajuste de COVID-19 a las propiedades residencial y comercial .
Cambios comparativos en el impuesto a la propiedad
Los aumentos o reducciones en los valores de tasación no significan necesariamente aumentos o reducciones en los impuestos a la propiedad de propiedades individuales. Los cambios en los impuestos sobre la propiedad se pueden analizar de muchas maneras, tales como, pero no limitado a, por mediana, promedio, región o municipio.
Con orden de evaluar los cambios que afectan a Condado de Cook propiedades en su conjunto, los siguientes ejemplos utilizan los valores de mercado promedio estimados de las viviendas unifamiliares y las propiedades comerciales para evaluar los posibles cambios impuesto sobre la propiedad por región. (Consulte la página 3 para los factores que pueden impacto aumentos o disminuciones de impuestos individuales).
Para una examinación más detallada de los cambios en los impuestos medios y los aumentos o disminuciones de proyecto de ley de impuestos individuales en los niveles local por clasificación de la propiedad, consulte el Informe del año fiscal 2020 - Análisis de la factura del impuesto a la propiedad preparado por el Tesorero del Condado de Cook . https://www.cookcountytreasurer.com/pdfs/taxyear2020taxbillanalysis/taxyear2020analysis.pdf
Cambios en el impuesto a la propiedad para viviendas unifamiliares promedio por región
PROMEDIOS SOLAMENTE; Las facturas de impuestos sobre la propiedad individual variarán según los factores de impacto
- Valor de mercado promedio estimado basado en el valor de tasación promedio para residencias unifamiliares dividido por nivel de Evaluación.
- Tasa impositiva promedio de Chicago incl. Condado de Cook, Reserva Forestal, Ciudad de Chicago (incl. Biblioteca y Fondos de Edificios) Junta de Educación, Colegios de la Ciudad, Distrito de Parques de Chicago y Agua Metropolitana. Tasas impositivas promedio suburbanas = Impuesto total en la región dividido por Valor tasado igualado total (EAV) en la región. Las tarifas reales dentro de las regiones variarán.
- Los montos promedio de la factura de impuestos se basan en el valor de mercado promedio estimado que se indica para cada región.
Cambios en el Impuesto a la Propiedad para Propiedades Comerciales por Región
PROMEDIOS SOLAMENTE; Las facturas de impuestos sobre la propiedad individual variarán según los factores de impacto
- Valor de mercado promedio estimado basado en el valor de tasación promedio para !comercial propiedades dividido por nivel de Evaluación.
- Tasa impositiva promedio de Chicago incl. Condado de Cook, Reserva Forestal, Ciudad de Chicago (incl. Biblioteca y Fondos de Edificios) Junta de Educación, Colegios de la Ciudad, Distrito de Parques de Chicago y Agua Metropolitana. Tasas impositivas promedio suburbanas = Impuesto total en la región dividido por Valor tasado igualado total (EAV) en la región. Las tarifas reales dentro de las regiones variarán.
- Los montos promedio de la factura de impuestos se basan en el valor de mercado promedio estimado que se indica para cada región.
La siguiente tabla examina los posibles cambios impuesto sobre la propiedad para muestra residencial propiedades con el mismo valor de mercado estimado el año pasado (año fiscal 2019) en tres regiones diferentes. Esto refleja el impacto de la reevaluación en los suburbios del sur y el oeste, el ajuste de COVID-19 en todo el condado y los cambios generales en la precio de impuestos en cada región respectiva.
Cambios en el impuesto a la propiedad para muestra de propiedad residencial
Posible impacto de cambios en las evaluaciones y tasas de las propiedades residencial muestra que tuvieron un valor fiscal de $250,000 en el año fiscal 2019 en las tres regiones de Condado de Cook.
- Cambio porcentual en el valor tasado total de residencial propiedades por región; Los suburbios del sur y oeste fueron reevaluados para el año fiscal 2020; se aplicó un ajuste de Evaluación por COVID-19 en todo el condado. Los aumentos o disminuciones reales de Evaluación variarán.
- Tasa impositiva promedio de Chicago incl. Condado de Cook, Reserva Forestal, Ciudad de Chicago (incl. Biblioteca y Fondos de Edificios) Junta de Educación, Colegios de la Ciudad, Distrito de Parques de Chicago y Agua Metropolitana. Tasas impositivas promedio suburbanas = Impuesto total en la región dividido por Valor tasado igualado total (EAV) en la región. Las tarifas reales dentro de las regiones variarán.
- Ejemplo de factura de impuestos residenciales calculada como: Valor de mercado derivado del tasador x 10% Nivel de evaluación x Factor de ecualización) menos Exención del propietario de vivienda) x Tasa impositiva
La siguiente tabla a continuación examina los posibles cambios impuesto sobre la propiedad para muestra comercial propiedades con el mismo valor de mercado estimado del año fiscal 2019 en tres regiones diferentes. Ilustra el impacto de la reevaluación en los suburbios del sur y el oeste, el ajuste de COVID-19 en todo el condado y los cambios generales en la precio de impuestos en cada región respectiva.
Cambios en el Impuesto a la Propiedad para Ejemplo de Propiedad Comercial
Posible impacto de cambiar las tasaciones y tasas en propiedades comercial muestra que tuvieron un valor fiscal de $500,000 en el año fiscal 2019 en las tres regiones de Condado de Cook.
- Cambio porcentual en el valor tasado total de residencial propiedades por región; Los suburbios del sur y oeste fueron reevaluados para el año fiscal 2020; se aplicó un ajuste de Evaluación por COVID-19 en todo el condado. Los aumentos o disminuciones reales de Evaluación variarán.
- Tasa impositiva promedio de Chicago incl. Condado de Cook, Reserva Forestal, Ciudad de Chicago (incl. Biblioteca y Fondos de Edificios) Junta de Educación, Colegios de la Ciudad, Distrito de Parques de Chicago y Agua Metropolitana. Tasas impositivas promedio suburbanas = Impuesto total en la región dividido por Valor tasado igualado total (EAV) en la región. Las tarifas reales dentro de las regiones variarán.
- Ejemplo de factura de impuestos comerciales calculada como: (Valor de mercado derivado del tasador x 25% Nivel de evaluación x Factor de ecualización) x Tasa impositiva
Factores que afectan los aumentos o disminuciones del impuesto a la propiedad
Los cuadros anteriores proveer ejemplos de tendencias medias dentro de Condado de Cook. Es probable que el proyecto de ley fiscal residencial promedio aumente por menos del 3% para el año fiscal 2020 para algunas propiedades, mientras que otras pueden experimentar un aumento mayor. Sin embargo, si los valores de tasación individuales y las tasas impositivas han disminuido, algunas propiedades pueden experimentar una disminución impuesto sobre la propiedad .
Con más de 1,400 distritos fiscales que prestan servicios a más de 1.8 millones de propiedades de numeroso clasificaciones y valores, existe una gran variabilidad en las facturas de impuestos individuales y los respectivos cambios que los contribuyentes pueden experimentar en comparación con el año pasado . Esta variabilidad se basa en una serie de factores.
Los cuatro factores más impactantes que afectan si las facturas de impuesto sobre la propiedad individuales aumentarán o disminuirán son:
- El importe de impuesto sobre la propiedad solicitado por los distritos fiscales (impuesto sobre la propiedad gravámenes)
- El cambio en el valor de una propiedad en relación con otras propiedades dentro de los mismos distritos (propiedad Evaluación)
- El aumento del 10.5% en el factor igualación emitido por el estado en comparación con el año anterior (de 2.9160 para 2019 a 3.2234 para 2020)
- Impuesto sobre la propiedad exenciones. (Para ejemplo, si una propiedad recibió una exención de propietario de vivienda un año pero no la recibió al año siguiente, el valor imponible final de esa propiedad podría ser hasta 10,000 más alto sin la exención).
Municipios con mayores aumentos y disminuciones en el total de impuestos facturados
A continuación se muestra un mapa de Condado de Cook que muestra los aumentos o disminuciones porcentuales en el total de impuesto sobre la propiedad facturados dentro de cada ciudad o pueblo para año fiscal 2020. Los cinco municipios con los mayores aumentos y disminuciones en el impuesto total se enumeran en la tabla correspondiente, que indica la variación que puede ocurrir en las facturas de impuestos en todo el condado y la ciudad de Chicago.
Es importante nota que las propiedades individuales dentro de cada ciudad, aldea o municipio pueden experimentar aumentos o disminuciones impuesto sobre la propiedad que no se alinean con el aumento o disminución general de impuestos para esa área. Para ejemplo, no todas las propiedades en el pueblo de Ford Heights experimentarán un aumento impuesto sobre la propiedad !proyecto de ley del 30%. De hecho, el 10% de las propiedades en Ford Heights tienen facturas de impuestos más bajas este año en comparación con el año pasado.
Valores evaluados igualados
Las evaluaciones de la propiedad en Condado de Cook son establecidas por el Tasador Condado de Cook y finalizadas por la Junta de Revisión de Condado de Cook. Estas evaluaciones se igualan utilizando el factor de igualación estatal del Departamento de Ingresos de Illinois (IDOR, por sus siglas en inglés). (Para asegurar un Evaluación uniforme en todo el estado, cada año el Departamento de Ingresos de Illinois (IDOR, por sus siglas en inglés) calcula el factor necesario para llevar el total evaluado
valor de todas las propiedades en Condado de Cook a un nivel igual al 33 1/3 por ciento del valor total de mercado de todos los Condado de Cook !bienes raíces.)
Como se informó anteriormente, los valores evaluados generales en los suburbios del sur y el oeste, que se reevaluaron este año, aumentado. Los valores evaluados en los suburbios del norte y noroeste y en la ciudad de Chicago disminuyeron este año, debido en parte al ajuste de Evaluación COVID‐19. El valor fiscal de todas las propiedades en todo el condado disminuyó por casi un 5% en 2020 en comparación con 2019.
La reducción general de valor fiscal en Condado de Cook este año fue compensar !por un aumento del 10.5% en el factor igualación establecido por el Departamento de Ingresos de Illinois, que aumentado de 2.9160 en 2019 a 3.2234 en 2020. El factor igualación de 2020 es el tercero más alto registrado y el factor más alto desde el año fiscal 2010. Esto, a su vez, afectó el valor imponible general (valor fiscal igualado o EAV) en Condado de Cook, que aumentado !por 4.16% este año.
El siguiente gráfico refleja los cambios en los valores prorrateados igualados a lo largo de Condado de Cook. Los mayores cambios de este año se producen en los suburbios del sur y del oeste, que se vieron afectados por la reevaluación trienal para año fiscal 2020.
En la ciudad de Chicago y los suburbios del norte y noroeste, donde los valores evaluados se redujeron por el ajuste por COVID-19 , el factor aumentado !igualación resultó en un crecimiento moderado del EAV.
Sin embargo, los EAV en los suburbios del sur y el oeste han aumentado un 16,8% en general. Este aumento es una combinación del factor de igualación emitido por el estado más grande y los aumentos en los valores evaluados de la reevaluación.
Cálculo de los tipos impositivos
La determinación de las tasas de impuesto sobre la propiedad requiere la participación de varias oficinas de condado y de todos los distritos fiscales de Condado de Cook. Un distrito tributario es un organismo gobierno, como un distrito escolar, biblioteca o municipio que está autorizado a recibir fondos de los impuestos sobre la propiedad. Cada distrito en Condado de Cook presenta una impuesto sobre la propiedad !gravar al Secretario del Condado cada año.
El Secretario del Condado es responsable para calcular las tasas impositivas por dividir los gravámenes distrito impuestos por el valor imponible total (EAV) de toda la propiedad dentro de cada distrito según por lo determine el Tasador Condado de Cook y la Junta de Revisión. Las tasas impositivas de todos los distritos que dan servicio a una propiedad en particular se combinan para crear el impuesto combinación precio !para esa propiedad.
En términos simples, un precio fiscal es el impuesto sobre la propiedad !gravar de un distrito tributario dividido por valor imponible dentro de ese distrito.
Límites legales a los aumentos de impuestos
La Ley de Limitación de la Extensión del Impuesto a la Propiedad de Illinois (PTELL, por sus siglas en inglés), también conocida como la "Ley de Límite de Impuestos", se implementó a mediados de la década de 1990 para prevenir a los distritos de aumentar sus ingresos impuesto sobre la propiedad por más que el precio de la inflación. Este año, los distritos se limitaron a un aumento del 2,3% (el Índice de Precios al Consumidor de 2020). Sin embargo, la Ley de Límites Tributarios no aplicar a hogar los distritos de gobierno, deuda !obligaciones, propósito !fondos especiales y el valor derivado de propiedades nuevas o Distritos de Financiamiento de Incremento de Impuestos (TIF, por sus siglas en inglés) terminados. Además, con la aprobación de votantes, los distritos tributarios individuales pueden aumentar sus recaudaciones de impuesto sobre la propiedad más allá de lo que de otro modo se permite por la Ley de Límite Tributario.
Cambios en el total de impuestos por región
El total de impuestos facturados en Condado de Cook !aumentado casi 3.5% para año fiscal 2020 en comparación con 2019. El siguiente gráfico refleja un desglose de los aumentos de impuestos por región.
Cambios en el total de impuestos facturados en 2020 en Condado de Cook !por región
Cálculo de Facturas de Impuestos
Cálculo de la factura de impuestos residenciales individuales
Visión general de Condado de Cook suburbano Sur y Oeste
Los suburbios sur y oeste (al sur de North Avenue) fueron reevaluados para año fiscal 2020. Esta región del condado ha tenido históricamente valores de propiedad más bajos . La base de valor más pequeña en esta región da como resultado tasas impositivas más altas que la ciudad de Chicago y los suburbios del norte. (Consulte las siguientes páginas para obtener más información sobre estas áreas).
La combinación de valores de propiedad más bajos y tasas impositivas más altas no necesariamente resulta en facturas de impuestos más altas o más bajas. (Consulte las preguntas frecuentes para obtener información adicionales ).
El total de valor fiscal igualadas (EAV, por sus siglas en inglés) en los suburbios del sur y el oeste creció casi un 17% este año debido a una combinación de la reevaluación de 2020 y un factor de igualación emitido por el estado más alto. El aumento en el EAV significa que la carga general de impuesto sobre la propiedad en el Condado de Cook se ha desplazado hacia los suburbios del sur y el oeste y se ha alejado de la Ciudad de Chicago y los suburbios del norte y noroeste.
Esto no significa necesariamente que los impuestos aumentarán para los contribuyentes individuales en esta región. Por lo general, cuando los EAV aumentan, las tasas impositivas disminuyen y viceversa. Si bien los EAV han aumentado en esta región, el precio fiscal general (impuesto total dividido por EAV total) ha disminuido por 11.2%. Para propietarios individuales cuyos valores de tasación disminuyeron o aumentado modestamente, esto podría significar una reducción en los impuestos a la propiedad este año.
La siguiente tabla refleja el cambio porcentual en el total de impuestos facturados en los suburbios del sur y del oeste (Melrose Park, Northlake y River Grove cruzan North Avenue, que es el límite entre el área de Evaluación norte/noroeste y el área de Evaluación sur/oeste. Las partes de estos municipios que se encuentran al sur de North Avenue se reevaluaron para año fiscal 2020). que fueron reevaluados para año fiscal 2020. Algunos distritos experimentaron aumentos significativos, mientras que otros tuvieron aumentos más modestos o incluso disminuciones en el total de impuestos facturados.
Mientras que el precio fiscal general en los suburbios del sur y el oeste ha disminuido por un 11,2%, existe una gran variabilidad entre los muchos distritos fiscales ubicados en esta región. Para ejemplo, el impuesto precio !para Distrito Escolar 87 disminuyó por 0.54% debido a un aumento del 25.6% en el gravar total del distrito. El aumento gravar es el resultado de una referéndum aprobada por los votantes en marzo de 2020 que permitió a la distrito obtener $105 millones en bonos de servicio deuda. Estos bonos serán pagados por los contribuyentes en Bellwood, Berkeley, Hillside, Melrose Park, Northlake y Stone Park en el transcurso de los próximos 20 años.
Esta tabla refleja los distritos fiscales en los que se autorizaron aumentos deuda en el servicio por los votantes.
Además, los votantes del Distrito de Protección contra Incendios de Yorkfield (municipio no incorporado de Proviso) aprobaron una referéndum de "Limitación del aumento de tarifas " en marzo de 2020. Este exitoso referéndum permite que el distrito reciba más ingresos impuesto sobre la propiedad de los que de otro modo habrían sido autorizados por la Ley de Límite Tributario.
A través del programa de Alivio de Impuestos a la Propiedad autorizado por el Estado de Illinois, 21 distritos escolares en los suburbios del sur y oeste fueron elegible a proveer !impuesto sobre la propiedad alivio a sus electores este año a través de una combinación de subvenciones y reducciones de gravar.
Visión general de la ciudad de Chicago
Si bien la Ciudad de Chicago no fue reevaluada para año tributario 2020, el Asesor Condado de Cook aplicó un ajuste COVID-19 en todo el condado para año tributario 2020.
El impuesto total facturado por los comandante distritos fiscales de la ciudad de Chicago aumentado del 2.25%, que es solo un poco más alto que el aumento del 1.93% en el valor imponible total en la ciudad de Chicago en 2020 en comparación con 2019. Esto da como resultado que el precio de impuestos combinación general en la ciudad de Chicago se mantenga casi estable en 2020 en comparación con 2019, aumentando solo un 0.3% de 6.890% a 6.911% en 2020.
Las propiedades individuales en la ciudad de Chicago con aumentos de valor fiscal de menos del 10.5% generalmente experimentarán valores imponibles reducidos y facturas de impuestos más bajas, mientras que aquellas con aumentos de más del 10.5% generalmente experimentarán valores imponibles aumentado y facturas de impuestos más altas.
Visión general de Condado de Cook suburbano Norte y Noroeste
Al igual que la ciudad de Chicago, los suburbios del norte y noroeste no fueron reevaluados para año fiscal 2020, sin embargo, el Tasador del Condado de Cook aplicó un ajuste COVID-19 en todo el condado para año fiscal 2020. El aumento del factor igualación compensar el ajuste por COVID‐19 y contribuyó a un aumento del 1,3% en el valor imponible global (EAV) de esta región. El importe total de los impuestos facturados en esta zona aumentado del 2,2%, y el impuesto total precio !para esta región aumentado aproximadamente el 1,4%.
Al igual que ocurre en los suburbios del sur y del oeste, las tasas impositivas difieren en los diversos suburbios del sur debido a la gran cantidad de municipios, distritos escolares, distritos de parques y otros distritos fiscales que proveer diferentes servicios. Las áreas específicas experimentarán cambios impositivos más grandes o más pequeños dependiendo de los distritos fiscales asociados con esas áreas. Además, los contribuyentes dentro del mismo suburbio pueden pagar diferentes tasas según los distritos fiscales específicos que proveer sus servicios.
Los distritos fiscales pueden aumentar sus gravámenes más de lo que de otro modo se permitiría por la ley de tope de impuestos por presentar la pregunta a los votantes a través de un referéndum directo. A continuación se muestra una tabla de los distritos fiscales en los que se autorizaron aumentos deuda bono de servicios por los votantes en los suburbios del norte y noroeste.
Los votantes del Distrito de Parques de Morton Grove y el Distrito de Bibliotecas Gail Borden (Bartlett, Elgin, Hoffman Estates y Streamwood) también aprobaron referendos de "Limitación del aumento de tarifas" en marzo de 2020.
Dos distritos escolares en los suburbios del norte fueron elegible para proveer !impuesto sobre la propiedad alivio a sus electores a través del programa de Subsidio de Alivio de Impuestos a la Propiedad este año.
Suma
- En este informe se han presentado las general tendencias que se están produciendo en Condado de Cook. Cada proyecto de ley de impuestos variará dependiendo de circunstancias específicas, incluidos los gravámenes distrito impuestos, las evaluaciones individuales y otros factores.
- El monto total de impuestos facturados en Condado de Cook ha aumentado !por casi el 3.5%, superando los $16.1 mil millones para año fiscal 2020.
- El valor imponible total (EAV) en Condado de Cook ha aumentado !por 4.2% para año fiscal 2020 en comparación con 2019.
- Un ajuste de Evaluación COVID-19 en todo el condado redujo los valores evaluados (AV) en Chicago y en los suburbios del norte/noroeste. En general, los VA en los suburbios del sur y el oeste han aumentado a pesar de este ajuste debido a la reevaluación trienal.
- El Factor de Igualación emitido por el estado aumentado !por 10.5% de 2.9160 en 2019 a 3.2234 en 2020. Este factor es el tercero más alto registrado y el más alto desde el año fiscal 2010. Un factor de ecualización aumentado compensa las reducciones AV y amplifica los aumentos AV.
- Las tasas impositivas son generalmente más bajas en los suburbios del sur/oeste y en su mayoría se mantienen estables o suben ligeramente en Chicago y los suburbios del norte/noroeste.
- El aumento de los EAV, junto con las tarifas más bajas, probablemente dará como resultado un aumento del 3% en las facturas promedio de residencial !impuesto sobre la propiedad suburbanas del sur/oeste. Los cambios en los proyecto de ley tributarios individuales variarán.
- La segunda cuota de 2020 impuesto sobre la propiedad facturas están actualmente pagadero !en línea. Las facturas de impuestos se enviarán por correo a finales de este mes y vencerán por el 1 de octubre de 2021.
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